1015 부동산 규제 폭탄, 수도권 재건축 시장 ‘초토화’

서울 전역과 경기 핵심 12곳이
‘3중 규제’ 지역으로 묶이면서
수도권 재건축 시장이 사실상 멈춰섰다고 해도 과언이 아닙니다.

이번 대책은 단순한 규제가 아니라,
정비사업 전체의 패러다임을 흔드는 수준으로 평가되고 있습니다.

공급 축소, 청약 위축,
그리고 분양가상한제 재도입 우려까지 
지금 시장은 ‘멘붕’ 상태에 가깝네요.

 

수도권 정비사업 위축 불가피한 이유

정부는 지난 10월 15일,
부동산 관계 장관회의를 통해
서울 전역과 경기 핵심 12개 지역을
투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

이 조치로 인해
전매 제한, 조합원 지위 양도 금지,
분양가 상한제(분상제) 적용 우려 등
각종 규제가 한꺼번에 강화됐습니다.

결국 청약 문턱이 높아지고,
수요가 줄면서 사업성 자체가 약화될 가능성이 큽니다.
건설사들도 수주 전략을 다시 짜야 하는 상황이죠.

서울시는 정비사업 속도를 높이기 위해
‘신속통합기획 시즌2(신통기획 시즌2)’를 추진 중입니다.

이 계획은 최대 6년 6개월까지
사업 기간을 단축하는 것을 목표로 합니다.
2031년까지 총 31만 가구 착공,
그중 19만8000가구를 한강벨트에 공급하겠다는
야심찬 계획이죠.

하지만 이번 규제 지정으로
서울 전역이 ‘투기과열지구’로 묶이면서
이 정책의 추진력이 약화될 가능성이 큽니다.

오세훈 서울시장 역시
“재개발·재건축에 부정적 영향을 미칠 수 있다”며
우려를 표했습니다.
자금 유동성이 떨어지면
정비사업 속도도 더뎌질 수 있다는 것이죠.

건설사 수익성에 빨간신호

이번 규제의 또 다른 피해자는 바로 건설사입니다.

서울 정비사업장은 담보인정비율(LTV) 40%가 일괄 적용되며,
조합원 지위 양도 금지,
1주택 공급 제한 등으로 자금 조달이 더 어려워졌습니다.

이주비 대출 한도는 6억 원으로 유지됐지만,
이미 고금리 장기화로 자금 부담이 커진 상황이라
업계에서는 “규제 피로감이 한계에 달했다”는 반응이 나옵니다.

분양가 상한제 확대 가능성도 변수입니다.
투기과열지구 내 민간택지에도 분상제가 적용되면
조합과 건설사의 수익 구조는 더 악화될 수 있습니다.

정부는 “현재 시장 과열은 분양가보다는 매매가격 상승 때문”이라며
당장은 분상제를 유보했지만,
시장에서는 “결국 시간문제일 뿐”이라고 보고 있습니다.

청약 규제 강화로 수요 감소

규제지역에서는 청약 자격이 더 까다로워졌습니다.

1순위 청약 조건이 ‘청약통장 2년 이상 가입자’이면서
‘세대주’로 제한되고,
가점제 비중도 높아졌습니다.

재당첨 제한은 최대 10년까지 늘어나,
수요가 위축될 가능성이 큽니다.

이로 인해 수도권 재건축 시장의
‘일감 축소’가 현실화될 수 있습니다.

건설사들은 리모델링,
모듈러 주택,
에너지 효율형 스마트 건축 등
새로운 수익원 발굴에 나설 가능성이 큽니다.

재건축 단지들 “갑자기 집 못 팔아 난리”

이번 대책으로
서울 전역의 재건축 추진 단지들이
혼란에 빠졌습니다.

조합설립인가 이후의 단지들은
주택을 팔 수도 없고,
지위 양도 역시 금지됩니다.

부동산R14 자료에 따르면
서울 내 재건축 추진 단지는 총 249곳,
18만2202가구 규모에 달합니다.

이 중 조합설립인가 이후 단계는 141개 단지,
약 7만 가구에 달합니다.
안전진단 이후 정비구역으로 지정된 곳도
108개 단지, 11만 가구 이상으로 추산됩니다.

결국 상당수 단지가
투기과열지구 지정으로 인해
‘지위 양도 금지’에 막혀버린 셈입니다.

조합원 지위 양도 금지, 예외는 단 2가지

예외적으로
① 10년 거주·5년 보유 요건을 충족한 1주택자이거나,
② 지방 및 해외 이전으로 세대원 전원이 이주하는 경우만
양도가 가능합니다.

하지만 이런 조건을 만족하는 조합원은
극히 일부에 불과합니다.

이미 조합인가를 받은
양천구 목동 신시가지 일대는
6단지, 13단지, 14단지 등이
모두 ‘양도 금지’ 구역으로 묶였습니다.

특히 신시가지 14단지는
10월 16일 신탁사 지정 고시 직후
투기과열지구로 지정되며
‘이중 규제’를 맞았습니다.

재개발 구역도 안심 못 해

재개발 단지의 경우
조합원 지위양도 금지 시점이
‘관리처분계획 인가 이후’라
재건축보다는 비교적 덜하지만,
역시 타격이 불가피합니다.

서울시 통계에 따르면
현재 재개발을 추진 중인 단지는
무려 387곳에 이릅니다.

특히 이번 대책이
‘3중 규제’(투기과열+조정대상+토지거래허가구역)로 지정되면서
거래 자체가 어렵게 됐습니다.

분양가 상한제가 추가로 확대될 경우,
정비사업의 수익성은 사실상 ‘제로’가 될 수 있다는
우려가 커지고 있습니다.

분상제 재도입 가능성, 사업성에 치명타

현재는 분양가 상한제가 제외됐지만,
정부가 시장 안정 카드로 다시 꺼내 들 경우
정비사업은 또다시 멈춰 설 수 있습니다.

실제로 과거 서울 전역에 분상제가 시행됐을 때
분양가를 높게 받지 못해
정비사업이 중단된 사례가 많았습니다.

한 정비업계 관계자는
“거래 침체와 가격 하락이 이어지면
사업성 자체가 무너질 수 있다”며
“분상제까지 도입되면 재건축은 사실상 올스톱될 것”이라고 지적했습니다.

결론 : 

결국 이번 대책은
‘집값 안정’이라는 명분 아래
수도권 정비사업 전체의 동력을 꺾을 수 있다는 우려가 큽니다.

건설사, 조합, 실수요자 모두에게
불확실성이 커진 상황에서
시장은 단기적으로 ‘관망세’로 돌아설 가능성이 높습니다.

수도권 부동산 시장,
이제는 규제의 방향보다
‘정책의 타이밍’이 더 중요해진 시점입니다.